מכרז ל-183 דירות נסגר בלי הצעות — והאשמה בעלויות הפיתוח

מה קרה

מכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 183 יחידות דיור בשכונת ציפור מדבר במעלה אדומים נסגר בלי שהוגשה אף הצעה. זו הפעם השנייה שאותו מתחם יוצא למכרז ונותר ללא מציעים: המכרז הנוכחי פורסם ביולי 2026, וקודמו — באותו מתחם — פורסם בפברואר 2026 וגם הוא נסגר ריק.

המספרים שמסבירים הכול

שווי הקרקע - — על פי השומה, כ-90 מיליון ₪.

מחיר מינימום - — 10 מיליון ₪.

הוצאות פיתוח - — כ-99.6 מיליון ₪.

כאן לב העניין, וכדאי לקרוא אותו לאט: הוצאות הפיתוח גבוהות משווי הקרקע עצמה. יזם שמחשב את העסקה מגלה שהרכיב הגדול אינו התשלום לרשות, אלא העלות של להכשיר שטח מדברי משופע לבנייה — תשתיות, כבישים, חיבורים, עבודות עפר. כשהפיתוח עולה יותר מהקרקע, הרווחיות תלויה כמעט כולה במחירי המכירה העתידיים.

לא חוסר ביקוש — כשל תקצוב

חשוב להדגיש מה הידיעה הזו אינה. היא אינה סימן לכך שאין ביקוש לבנייה במעלה אדומים. באותה שכונה עצמה נסגר בהצלחה מכרז גדול בהרבה — 2,797 דירות הוצעו, 2,376 שווקו בפועל — ומעל 22,000 זכאים נרשמו להגרלות בעיר. הביקוש קיים, ובעודף.

מה שחסר הוא השתתפות ממשלתית בעלויות הפיתוח. בנייה ביהודה ושומרון, ובמיוחד בשוליים הטופוגרפיים של העיר, יקרה יותר להכשרה מבנייה במרכז הארץ — וזה בדיוק המקום שבו מדיניות עידוד התיישבות נמדדת לא בהצהרות אלא בסעיף תקציבי. מגרש שנותר על המדף פעמיים הוא קריאה ברורה לדרג המדיני: או מענקי פיתוח, או מתחם שלא ייבנה.

במקביל פורסם בשכונה מכרז חדש — 207/2026 — הכולל כ-350 דירות בשילוב מסחר ומלון, עם מועד סגירה ב-30 בדצמבר 2026. הפרטים ב[מכרז חדש בציפור מדבר](/news/michraz-207-tzipor-midbar-dirot-mischar-malon).

מה זה אומר לקוני דירות

מכרז שנסגר ללא הצעות אינו משפיע מיידית על מחירי הדירות בעיר, אבל הוא מאט את תוספת המלאי באותו מתחם. מי שממתין לדירה בציפור מדבר יראה את ההיצע מגיע מהמגרשים ששווקו בהצלחה.

להתמצאות בשוק המקומי — מדריך השכונות של מעלה אדומים](/neighborhoods), ולזמינות נכסים — [מרכז הנכסים.